Publié le 15 Juillet 2025

Loi Carrez et loi Boutin : quelles différences ?

Avant de conclure une transaction immobilière, il est essentiel de bien saisir les spécificités des différentes réglementations liées à la surface d’un logement. Deux d’entre elles, la loi Carrez et la loi Boutin, sont incontournables mais souvent source de confusion. Chacune répond à des objectifs distincts : l’une s’adresse principalement aux vendeurs en copropriété, l’autre encadre les locations. Comprendre en quoi elles diffèrent permet d’éviter les erreurs lors du calcul des surfaces.

La loi Carrez, instaurée en 1996, garantit à l’acheteur d’un bien en copropriété de connaître la surface privative précise de son futur logement. Cette mesure ne prend en compte que les parties fermées du bien dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 mètre. Les espaces tels que les greniers, remises, vérandas ou combles non aménagés peuvent être inclus, mais jamais les balcons, terrasses ou loggias, qui demeurent des surfaces ouvertes.

À l’opposé, la loi Boutin, mise en place en 2009, vise principalement la location de logements. Elle oblige le bailleur à mentionner la surface habitable destinée au locataire, c’est-à-dire la somme des pièces utilisées pour l’habitation (chambre, salon, cuisine, salle de bains, combles aménagés). Certains espaces comme les murs, cloisons, embrasures, caves ou vérandas sont écartés du calcul.

Pourquoi la précision du mesurage est cruciale

La valeur d’un logement dépend souvent du nombre de mètres carrés procéduralement déclarés, que ce soit pour vendre ou pour louer. Une erreur dans le calcul de surface peut avoir des conséquences importantes : baisse de prix, annulation de vente, litiges juridiques entre bailleur et locataire, etc. Par exemple, la législation impose au moins 9 m² de surface de plancher avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou un volume total de 20 m³ pour louer un bien selon la loi Boutin. Chez l’acheteur, un écart de surface de plus de 5 % par rapport à la superficie Carrez déclarée autorise à demander une réduction du prix.

L’expertise du diagnostiqueur immobilier : un gage de fiabilité

Puisque le calcul des surfaces répond à des normes strictes, un professionnel du diagnostic immobilier est le mieux placé pour effectuer correctement les mesurages. Sa maîtrise de la réglementation, combinée à un matériel adapté et précis, permet d’éviter les erreurs qui pourraient remettre en cause une transaction ou générer un contentieux. Le diagnostiqueur sait différencier précisément les éléments à inclure ou à exclure selon le type de surface à mesurer, garantissant ainsi la conformité aux obligations légales.

• Pour vendre un bien en copropriété, il procède au calcul exact de la surface privative selon la loi Carrez.
• Pour la location, il détermine avec précision la surface habitable exigée par la loi Boutin.
• Il s’assure également que le rapport de mesure soit conforme et opposable en cas de contestation.

Conclusion : sécurisez vos démarches immobilières grâce à un professionnel

Confier le mesurage d’un logement à un diagnostiqueur qualifié, c’est éviter les risques d’erreur, sécuriser la transaction et s’assurer du respect des réglementations en vigueur. Que ce soit pour la loi Carrez ou la loi Boutin, l’intervention d’un professionnel est la solution idéale pour une estimation fiable et conforme aux normes. Avant toute vente ou location, il est donc vivement recommandé de contacter un expert proche de chez vous pour établir les diagnostics nécessaires.